Аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости

Цель исследования — доказать методологическую ошибочность расчёта рыночной (кадастровой) стоимости объектов капитального строительства, обусловленную нарушением статьи 3 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при определении рыночной стоимости имущества. Показано, что теория и практика измерения стоимости недвижимости должны разграничивать элементы формирования рыночной стоимости воспроизводимых и невоспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Материалы и методы. В исследовании использованы нормы права в сфере оценочной деятельности, результаты кадастровой оценки недвижимости в населённых пунктах России и сравнительный анализ факторов, определяющих рыночную (кадастровую) стоимость недвижимости. Результаты. Сформулирована аксиома о рыночной (кадастровой) стоимости воспроизводимых факторов единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике измерения рыночной (кадастровой) стоимости недвижимости в России нарушается статья 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ. Вследствие этого рыночная (кадастровая) стоимость объектов капитального строительства завышается в 2–5 раз, а рыночная (кадастровая) стоимость земельных участков занижается в 2–15 раз. Это создаёт основу для коррупции, оспаривания результатов кадастровой оценки, проблем формирования бюджетов всех уровней и снижения темпов экономического развития России. По результатам кадастровой оценки земельных участков различных категорий земель в регионах России выявлена технология определения экономических нормативов рационального использования недвижимости. Заключение. Независимо от технологии оценки рыночной стоимости недвижимости стоимость воспроизводимых улучшений земельного участка не может превышать их восстановительную стоимость.