Кадастровая стоимость как инструмент мониторинга рыночной стоимости недвижимости

В теории и практике оценки недвижимости, а также в аналитических исследованиях динамики рынков недвижимости отслеживание изменений рыночных цен остается проблемой. Кажущаяся простота этой задачи приводит к тому, что в повседневной практике как участники рынка, так и профессиональные аналитики ограничиваются наблюдением за средними ценами. Преимущество такого традиционного подхода заключается в простоте вычислений. Однако при наличии большого объема статистических данных и специализированного программного обеспечения могут применяться более сложные методы исследования. Цель статьи — исследовать актуальные большие данные об объектах недвижимости и сопоставить их с кадастровой стоимостью, определенной в соответствии с российским законодательством как рыночная стоимость на установленную дату. В связи с этим возникают проблемы, связанные с многомерными распределениями рыночных цен и кадастровых стоимостей. В статье представлен метод расчета изменений рыночных цен на недвижимость на основе сопоставления двумерных распределений цен предложений и кадастровых стоимостей за два периода. Основная проблема при изучении динамики рыночных цен на недвижимость заключается в невозможности отслеживать изменение цены каждого объекта, поскольку объекты постоянно выставляются на продажу и снимаются с продажи. Работы, выполненные в Российской Федерации в 2014 году по установлению кадастровой стоимости недвижимости, открывают возможность анализировать двумерные распределения текущих рыночных и кадастровых стоимостей и оценивать динамические характеристики рынка для любых объектов недвижимости. Основным результатом статьи является метод, позволяющий оценивать рыночную стоимость недвижимости в режиме реального времени по мере поступления новых рыночных данных путем их сопоставления с ранее установленной кадастровой стоимостью. Предполагается, что кадастровая стоимость определяется как рыночная стоимость на дату оценки.