Являются ли оценки быстрого роста стоимости городской земли артефактом модели остаточной стоимости земли?

Разделение стоимости городской земли и расположенных на ней строений важно для национальных счетов и анализа динамики рисков на рынке недвижимости. Значительная часть литературы по оценке стоимости городской земли использует метод остаточной стоимости земли, основанный на предположении, что строения легко заменить. Однако стоимость городской земли зависит от доступности близлежащих видов землепользования, что означает: инфраструктура и медленно меняющаяся застроенная среда являются наиболее важными компонентами стоимости земли. Инвестиции в строения обратимы лишь постепенно, поэтому земля и строение функционируют как связанный комплексный товар, тогда как теория остаточной стоимости земли с течением времени разрывает связь между стоимостью земли и стоимостью строения. Мы разрабатываем простую теоретическую модель, включающую опционную стоимость, и сравниваем ее с вложенной моделью остаточной стоимости земли до и после шока стоимости. В разрезе объектов наша модель показывает, что теория остаточной стоимости земли завышает стоимость строения. С течением времени почти все изменения стоимости недвижимости относятся к остаточной стоимости земли. Данные по округу Марикопа, штат Аризона, за 2012–2018 годы убедительно подтверждают модели опционной стоимости, встроенные в общую модель, которая также включает остаточную стоимость земли. Оценки FHFA используют совершенно иные методы оценки затрат; наш анализ данных FHA показывает, что полученные выводы применимы к Соединенным Штатам в целом и что высокие и растущие коэффициенты стоимости земли на протяжении 50 лет (обнаруженная в литературе закономерность «хоккейной клюшки») с большой вероятностью являются артефактом остаточной модели.