Методологические основы определения рыночной и кадастровой стоимости земельных участков населённых пунктов

Цель исследования: определить инвестиционный доход предпринимателя от земли и обосновать рыночную стоимость застроенного земельного участка с действующим бизнесом для целей налогообложения. Материалы и методы: исследование основано на положениях законодательства, регулирующего оценочную деятельность, результатах кадастровой оценки объектов недвижимости в российских населённых пунктах и сравнительном анализе факторов, определяющих рыночную и кадастровую стоимость объектов недвижимости. Результаты: сформулированы методологические основы расчёта рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков населённых пунктов как капитализированной ренты невоспроизводимых факторов, определяющих рыночную стоимость единого объекта недвижимости. Показано, что в теории и практике определения рыночной и кадастровой стоимости застроенных земельных участков российских населённых пунктов нарушается статья 3 Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998. В результате рыночная и кадастровая стоимость объектов капитального строительства завышается в 2–5 раз, а рыночная и кадастровая стоимость земельных участков занижается в 2–10 раз. Предложена формула расчёта инвестиционной прибыли предпринимателя от земельного участка. Заключение: независимо от метода или технологии оценки недвижимости кадастровая стоимость застроенной земли в населённом пункте должна определяться как разница между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и рыночной стоимостью его улучшений с использованием застроенных земельных участков в качестве объектов-аналогов. Таким образом, вычитая стоимость улучшений земельного участка из стоимости единого объекта недвижимости, получают рыночную стоимость застроенной земли как «незастроенной», в соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 7.