Вариативный учет ценообразующих факторов при кадастровой оценке земель (на примере города Санкт‑Петербург)

Актуальность исследования. Земля является важнейшим ресурсом, значение которого трудно переоценить. Будучи средством производства, она одновременно выступает пространственным базисом для жизнедеятельности населения. В современных условиях особенно актуальна задача обеспечения рационального и эффективного использования земель, что требует комплексного анализа и оценки их экономических, климатических, экологических, геологических и иных характеристик. Одним из видов такой оценки является определение кадастровой стоимости земель. В нашей стране она используется преимущественно для налогообложения, поэтому важно получать точные и объективные результаты оценки. Современные методики несовершенны, и их применение не всегда обеспечивает корректные и справедливые стоимости земель. В частности, им уделяется недостаточное внимание обоснованию исходных ценообразующих факторов и корректному выбору их учета при кадастровой оценке. Влияние каждого ценообразующего фактора может выражаться оценочными показателями разной размерности. Настоящая статья посвящена анализу зависимости кадастровой стоимости земель от выбранного варианта учета факторов на примере земельных участков, расположенных на Васильевском острове города Санкт‑Петербург. Цель: исследование влияния вариативного учета ценообразующих факторов на итоговую стоимость земель населенных пунктов с целью последующего уточнения и совершенствования методического обеспечения кадастровой оценки земель. Методы. Анализ района расположения объектов исследования выполнен на основе изучения картографических источников и визуального осмотра объектов недвижимости. Сбор значений оценочных показателей кадастровой стоимости земельных участков осуществлялся методами пространственного анализа и моделирования данных в геоинформационной системе MapInfo. Выборки рыночных данных о земельных участках производились классическими методами статистического сбора и обработки данных с применением программ пакета MS Office и SPSS. Для построения статистических моделей кадастровой стоимости земель использован корреляционно‑регрессионный метод. В целях определения взаимозависимых оценочных показателей при трех рассматриваемых вариантах применен метод «корреляционных плеяд» П.В. Терентьева. Результаты. При проведении кадастровой оценки земель необходимо учитывать вариативность учета факторов посредством оценочных показателей разной размерности. Выбор конкретного показателя, характеризующего влияние фактора, должен быть обоснован. Корреляционный анализ показателей выявил различную степень их взаимозависимости, что свидетельствует о том, что они не всегда взаимозаменяемы при построении статистических моделей. Установлено, что от выбора состава исходных оценочных показателей факторов зависят их структура, состав наиболее значимых показателей и рассчитанные кадастровые стоимости земельных участков.